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신도시 등 공공택지 이외 지역에서 분양가를 건설 원가 수준으로 제한하는 민간택지 분양가상한제가 범위를 줄이고 효과는 극대화하는 ‘핀셋 규제’의 진수를 보여줄까. 정부는 타깃을 최소화해 규제의 정밀도를 높인다는 계획이지만 후폭풍 우려도 크다. 정부가 준비하고 동의대원룸 있는 민간택지 상한제 새 기준이 지난 11일 규제개혁위원회를 정부 안대로 통과했다. 법제처 심사와 국무회의를 거쳐 이달 말 시행에 들어갈 수 있을 것으로 정부는 본다. 이번 민간택지 상한제는 상한제 적용 지역 단위를 줄인다는 점에서 앞선 주요 주택시장 규제와 차별화한다.다른 주택시장 규제와 마찬가지로 상한제도 기초자치단체인 시·군·구 단위로 지정될 게 당연시됐었다. 정부는 “공급 위축 등 부작용 우려를 해소”하기 위해서라고 설명했다. 시장에서 많이 지적했으나 정부는 부인하던 민간택지 상한제의 공급 위축 가능성을 일부 받아들인 셈이다. 상한제 지역 크기를 줄이면 그만큼 공급 위축 지역이 감소한다. 규제 탄력성을 높일 수 있는 이점도 있다. 빠르게 타깃을 조정할 수 있다. 적을수록 좋다는 규제 철학에도 맞다. 주택시장 규제 지역인 투기과열지구·조정대상지역 모두 관련 법에 ‘지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다’고 돼 있다. ‘최소한의 범위’라는 법률 명시에도 시·군·구 단위로 지정된 것은 1983년 처음 도입된 투기과열지구의 지정 기준을 따라서다. 투기과열지구 지정 권한이 시장·군수(당시 자치구가 생기기 전)에게 있었다. 2002년 만들어진 투기지역제도도 지역 단위를 시·군·구로 명시했다. 동별 지정은 다른 규제지역에도 훈풍을 가져올 수 있다. 시·군·구 단위로 시행 중인 조정대상지역·투기과열지구·투기지역에서 자치단체들이 그동안 요구해온 동별 지정 요구의 목소리에 힘이 실릴 것이다. 같은 시·군·구 내에서도 주택시장 편차가 크기 때문이다. 국민은행의 동별 평균 아파트값 자료를 보면 서울 강남구 내 14개 동 가격이 3.3㎡당 3233만원에서 8026만원까지 최고 1.5배가량 차이 난다. 지난 6월 대비 가격 상승률이 동에 따라 0.6%에서 8.7%로 10배 넘게 편차가 크다. 2015년 이후 4년이 돼가도록 강남구에서 절반인 7개 동에서만 일반분양 물량이 나왔다. 조정대상지역 동별 지정 법안 발의 동별 지정을 담은 주택법 개정안도 국회에 올라가 있다. 조정대상지역의 하나인 경기도 남양주가 지역구인 김한정 의원(더불어민주당)이 지난해 조정대상지역 지정 단위를 시·군·구 아래인 읍·면·동으로 명시하는 주택법 개정안을 발의했다. 하지만 투기과열지구 등 규제지역 기준을 동별로 바꾸기가 쉽지 않다. 무엇보다 기술적인 어려움이 있다. 현재 규제지역 지정의 공통 요건이 집값 상승률 통계다. 한국감정원이 현재 최소 시·군·구 단위로 주간·월간 가격 동향을 조사하고 있다. 조사지역이 아파트의 경우 전국 203개 시·군·구, 연립주택과 단독주택은 212개 시·군·구다. 전체 시·군·구는 226곳이다. 읍·면·동으로 지정하려면 읍·면·동별로 조사 표본을 대폭 추가해야 한다. 전국 읍·면·동이 3510곳이다. 한국감정원이 조사하는 표본을 현재 2만7502가구(아파트 1만6480가구 등)에서 6만가구가량으로 두배로 늘려야 할 것으로 예상된다. 조사 시스템을 다시 구축해야 하고 비용이 많이 든다. 한국감정원의 주택가격 동향 조사 시스템과 무관하게 민간택지 상한제는 동별 지정이 가능하다. 정부는 시·군·구 단위로 우선 상한제 ‘검토지역’을 고른 뒤 검토지역 내에서 정비사업 이슈가 있고 일반사업물량이 확인되는 동을 지정한다는 계획이다. 그런데 이런 동별 지정이 주택공급 불안을 더욱 부채질할 수 있다. 대출·청약자격·전매제한 등 수요억제 대책은 선별적이고 탄력적인 핀셋 규제가 효과를 볼 수 있으나 상한제와 같은 가격 정책은 수요보다 공급을 좌우하기 때문에 뜻밖의 부작용을 낳을 수 있다.
분양전환가를 둘러싼 여러 논란에도 정부와 한국토지주택공사(LH)가 방침대로 판교 10년 임대주택을 '시세'대로 분양하면 LH가 2조원대의 이익을 얻게 된다는 분석이 나왔다. 4일 국회 동의대원룸 국토교통위원회 소속 정동영 의원(민주평화당 대표)과 경제정의실천시민연합(경실련)의 공동 분석 결과에 따르면, 정부가 10년 전 경기 성남시 판교신도시 지역에서 공급한 '10년 임대주택'을 시세 분양으로 전환할 경우 LH의 이익은 2조4000억원으로 추산됐다. 여기에 앞서 LH가 판교 택지 동의대원룸 매각 등으로 거둔 이익까지 고려하면 LH·경기도·성남시 등 공공사업자의 총 판교 개발이익은 8조7000억원에 이른다는 게 정 의원과 경실련의 주장이다. '10년 임대주택'은 참여정부가동의대원룸 무주택 서민의 내 집 마련을 돕기 위해 도입한 제도로, 2006년 3월 판교에 처음 3952가구가 마련됐다. 임대 후 10년이 지나 이제 '분양' 대상이 됐지만, 국토부와 LH는 분양가를 임대 당시 주택 가격이 아닌 현재 시세 기준 감정가로 정한다는 입장이다.